077-2200122 office@zelcer.co.il

נהוג לחשוב שעסקאות נדל"ן של דמי מפתח חלפו מן העולם אך זה פשוט לא נכון. ישנן לא מעט עסקאות מכירת דירה בדמי מפתח שנעשות מדי שנה הכוללות העברת זכויות דיירות מוגנת ובמדינה שבה מחירי הדיור גבוהים, עסקאות בדמי מפתח יכולות לספק פתרון מעניין גם למוכר וגם לקונה. אמנם בשנים האחרונות כמות העסקאות הולכות ופוחתות, ואולם, עדיין יש עסקאות גם בדמי מפתח. במיוחד כאשר מדובר בנכס מסחרי ופחות כאשר מדובר בדירות. במאמר זה, נסקור דווקא את נושא דיירות מוגנת בדירות

מכירת דירה בדמי מפתח

מהי עסקת דמי מפתח?

מכירים את הפרק הראשון בכל חוזה שכירות שמדגיש את העובדה שחוק הגנת הדייר לא יחול על הצדדים ועל ההסכם ביניהם? אז זה. 

עסקאות בדמי מפתח התפתחו עקב גלי העלייה שפקדו את ישראל בשנים הראשונות להקמתה ומטרת החוק הייתה לייצר פתרון דיור זול יחסית למי שלא הייתה לו אפשרות לרכוש נכס. דמי מפתח אם נבקש לתאר זאת בשפה פשוטה, מדובר בעסקה שהיא שילוב שבין שכירות ובין קניה. מדובר בשכירות ארוכת טווח ובעלות נמוכה באופן מאוד באופן יחסי וזאת מאחר ובתחילת מערכת היחסים משולמים דמי מפתח, כלומר סכום משמעותי ראשוני שמשולם עבור קבלת הזכות להיות דייר מוגן. 

הזכות להיות דייר מוגן גם מזכה את הדייר בתשלום דמי השכירות המאוד נמוכים.. כאשר עורכים עסקת דמי מפתח, בעל הנכס למעשה מקבל את אותו סכום ראשוני (דמי המפתח) בתשלום חד פעמי מהדייר המוגן (השוכר) וממשיך לקבל דמי שכירות נמוכים (שיכולים להגיע לעיתים למאות בודדות של שקלים בחודש) כל עוד הדייר המוגן חי בדירה. מי שרכש את הזכות הופך להיות 'דייר מוגן' ונהנה מהגנה רחבה בחסות החוק, כך שלא ניתן לפנותו מן הדירה משך כל חייו (כל עוד הוא עומד בתנאי ההסכם) ואף עומדת לו האפשרות (בתנאים מסוימים) למכור את זכותו כדייר מוגן או אם בני משפחתו הקרובים מתגוררים איתו את התקופה הקבועה בחוק, הזכות עוברת אליהם באופן אוטומטי. 

נכון להיום, ניתן למצוא נכסים בערים מרכזיות כדוגמת תל אביב, יפו, ירושלים ורמת גן, שמתגוררים בהם דיירים מוגנים אשר משלמים שכירות שיכולה אף להגיע ל 5% משווי השכירות החודשית של דירה מקבילה בשוק. במרוצת השנים נדונו לא מעט תביעות משפטיות בין בעלי נכס ודיירים מוגנים ובתי המשפט ביססו את ההגנה הרחבה הניתנת לדייר המוגן, כך שהיכולת להוציא דייר מוגן מנכס באמצעות בית המשפט היא מלאכה לא פשוטה כלל. לכן, בשנים האחרונות כמות העסקאות המתבצעות בדיירות מוגנת הולכת ופוחתת וזאת מאחר ולרוב, בעלי הדירות מעדיפים לרכוש את זכותם של הדיירים המוגנים המבקשים למכור את זכותם וכך לסיים את מערכת היחסים המורכבת. 

מכירת דירה בדמי מפתח

אז האם כדאי לבצע קנייה או מכירת דירה בדמי מפתח? זאת שאלה מורכבת שתלויה במס' גורמים המשתנים מעסקה לעסקה. כמובן שהשאלה האם כדאי לבצע עסקה מסוג זה, גם תלויה באיזה צד של העסקה את נמצא. האם מצידו של בעל הנכס אשר מקבל דייר בשכירות זעומה לשנים רבות או מצידו של הדייר המוגן שמבקש לקבע לעצמו מקום מגורים, בשכירות נמוכה מאוד (ותוך תשלום דמי מפתח – סכום משמעותי שיכול להגיע גם ל-60% משוויו של הנכס). יש להדגיש בהקשר זה כי לרוב הבנקים לא מוכנים לממן עסקאות בדמי מפתח. ואולם, אם מדובר בנכס אטרקטיבי, במיקום מרכזי, אשר ניתן לקבל בעדו שכירות גבוהה ומחירו הולך ועולה עם השנים, עסקת דמי מפתח ככל הנראה לא תהיה עסקה רצויה. 

אך אם מדובר בנכס ששוויו נמוך ושמחירו אינו עולה (מה שלא ניתן למצוא בשנים האחרונות בישראל), שהמיקום אינו אטרקטיבי והתשואה שמתקבלת עליו נמוכה ואף יש קושי של ממש למצוא בו שוכרים, יכול להיות (וגם לא בטוח) שעסקת דמי מפתח במחיר ראוי ונכון תספק פתרון אפשרי. יתרון נוסף בעסקה בדמי מפתח, היא האפשרות של מי שידו אינו משגת לרכוש נכס במיקום מרכזי ואין לו התנגדות שלא יוכל למכור את הנכס בעתיד (שכן מדובר בזכות שהאפשרות למכור אותה מורכבת).

חשוב לזכור שבעל נכס המבקש לבצע עסקה בדמי מפתח למעשה מעניק לרוכש זכות חוזית להתגורר בנכס כל חייו ואף במקרים מסויימים גם לבני משפחתו המתגוררים איתו לאחר אריכות ימיו. מכיוון שמדובר בעסקה בעלת השלכות לשנים רבות ולעיתים אף לדורות קדימה, אנו ממליצים שלא לבצע עסקה כזו מבלי להיוועץ קודם בעו"ד אשר יש לו ניסיון בעסקאות מסוג זה, שינתח עבורכם את כדאיות העסקה ויבצע אותה עבורכם באופן המיטבי.

למשרדנו ניסיון רב בליווי וייצוג בעסקאות דמי מפתח. עורך דין מכירת דירה מטעמנו יישמח לעמוד לרשותכם.

ליצירת קשר זריזה

    Call Now Button077-2200122