077-2200122 office@zelcer.co.il

עסקת רכישה או מכירה של נכס מקרקעין היא עסקה סבוכה, יקרה לעיתים וטמונים בה סיכונים רבים, גם עבור המוכר וגם עבור הרוכש.

חשוב לדעת כי חוק המקרקעין קובע בסעיף 7 לחוק כי  "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום". לכן, מי שרוצה להבטיח את זכויותיו, מחוייב לדאוג שזכויותיו ירשמו בטאבו בהקדם האפשרי. כל עסקת רכישה או מכירה של זכות מקרקעין במדינת ישראל מסתיימת ברישום המקרקעין ב'טאבו'. הטאבו הוא למעשה פנקס רישום הזכויות של המדינה וברגע שהנכס נרשם על שמכם בפנקס, הוא למעשה עבר לבעלותכם החוקית. לצערנו הגעה לרגע המיוחל לוקחת זמן ורצופה לעיתים בסיבוכים אפשריים שחשוב לדעת אותם, לשים לב אליהם ובמידת הצורך למנוע אותם.

העברת דירה בטאבו – דגשים וסיבוכים אפשריים

העברת דירה בטאבו  -למה צריך לשים לב

בדיקת זהות המוכר או הקונה – יש לקבל את מלוא הפרטים המזהים מהרוכש/מוכר ולערוך בדיקה יסודית ומקיפה בדבר הזכויות שבהן הוא טוען לחזקה. בדיקה זו נעשית באמצעות הוצאת נסח טאבו ובדיקה יסודית כי הוא אכן בעל הזכות וכי לא רשומה לגבי הזכות כל הערת אזהרה, עיקול או רישום 'חשוד' אחר. בנוסף, אם מדובר באזרח זר אשר נרשם בטאבו באמצעות הדרכון שלו, יש לוודא כי ניתן להשיג את הדרכון הישן שבאמצעותו הוא נרשם, שכן, הטאבו דורש זאת לצורך השלמת הרישום (באם לא ניתן לאתר את הדרכון, ישנה אפשרות להתגבר על כך באמצעות תצהיר אימות של אדם זר). יש להדגיש כי מספרי הדרכונים משתנים בחידוש הדרכון ולכן הדבר עלול להקשות על זיהוי המוכר. 

ביקור פיזי בנכס – חשוב לערוך ביקור פיזי בנכס, כמה פעמים ובשעות שונות של היום בכדי לבחון את סביבת הנכס והתאמתה לצרכינו. אם הנכס מצוי בסביבת גני ילדים או בתי ספר יש לכך משמעות מבחינת עומסי התנועה בבוקר, אם הנכס מצוי ליד גני שעשועים, מתקני משחקים, מרכזים מסחריים או כבישים, יש לכך משמעות מבחינת רעש סביבתי. אם הנכס הוא דירה בבניין מגורים מומלץ לשוחח עם הוועד ולהתרשם מיחסי השכנות בין הדיירים ואם מדובר בבניין ישן לבחון אם בכוונת הדיירים לפנות להליך תמ"א עתידי. בנוסף מומלץ לשכור בעל מקצוע (לרוב שמאי מקרקעין) שיבצע זיהוי בין מסמכי הנכס ובין מיקומו ומצבו של הנכס בפועל. 

היערכות כספית נכונה – אם נעזרים במימון חיצוני לרכישת הנכס כדוגמת הלוואה או משכנתא, חשוב להיערך לכך מבעוד מועד ובטרם חתימה על הסכם המכר. חשוב לוודא עם הבנק שהוא אכן יעמיד לרשותנו את הסכום שחסר למימון העסקה כדי לא להימצא במצב של הפרת ההסכם עקב חוסר יכולת לשלם מה שיכול לגרור לקנסות והליכים משפטיים. בהקשר זה, שימוש מוקדם בשמאי מקרקעין יכול לחסוך הרבה מאוד עוגמת נפש. מלבד השווי שיקבע השמאי, זה יכול להתייחס בחוות דעתו למצב התכנוני של הנכס ולהתאמת הנכס להיתר הבניה. מה שכמובן יכול להשפיע על האפשרות להשלים את הרישום בנכס. 

עלויות נלוות לרכישת הנכס – לשים לב לעלויות נוספות כדוגמת שכ"ט עו"ד, עמלת תיווך בעסקאות שנערכו באמצעות משרד תיווך, יועץ משכנתאות, שמאי, הנדסה ובדק בית. 

עלויות 'שיפוץ ושדרוג הנכס' – כאשר רוכשים נכס חדש מקבלן חשוב לבחון היטב את הסכם המכר והמפרט אשר מצורף לו, שיגלו לנו אילו דברים נצטרך לרכוש מכספנו או לשדרג בעת קבלת הנכס לרשותנו. בחלק גדול מהמקרים נרצה לשדרג את המטבח, להזיז שקעי חשמל, להחליף דלתות, ארונות, ריצוף, מיזוג ועוד. הוצאות אלו יכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים (ויותר) וחשוב להיערך לכך מבעוד מועד.

היבטי מיסוי – פן נוסף שחשוב לשים לב אליו בעת רכישה או מכירה של נכס הוא מיסוי, כאשר לעיתים החוק מקנה פטורים או הנחות:

  • ממס רכישה כדוגמת פטור ברכישת דירה ראשונה.
  • ממס רכישה או שבח לנכים, נפגעי כוחות הביטחון, עולים חדשים.
  • ממס שבח (מס על הרווח שנוצר ממכירת הנכס).
  • מהיטלי השבחה – תשלומים לעירייה ולמועצות מקומיות.

הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו ונשמח ללוות אתכם בעסקה ולהפוך את חוויית רכישת הדירה שלכם לחוויה מוצלחת ונטולת סיכונים.