רכישת דירה חדשה מקבלן היא לרוב העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שתעשו במהלך חייכם. בחוזה שנחתם מול הקבלן מתחייב הקבלן למסור את הדירה בתאריך נקוב. כמו כן, לחוזה רכישת הדירה מצורף המפרט של הדירה ומידת אחריותו של הקבלן על מצב הנכס. לכן על כל איחור במסירת דירה חדשה או ליקויי בנייה שנמצאו בדירה החדשה ניתן לתבוע את הקבלן בבית המשפט. במאמר זה נדון בתביעות אלו ובתפקידו של העורך דין בהליכים.
ליקויי בניה בדירה חדשה
קיימים ליקויי בניה גדולים כגון, רטיבות וליקויים אסתטיים שגם בעין בלתי מיומנת ניתן להבחין בהם. עם זאת, קיימים ליקויי בנייה שיימצאו רק במהלך בדק בית או לאחר מגורים בדירה החדשה ושימוש במתקניה. מכיוון שלרוב הסכם המכר כוללים הוראות בדבר החובה לעדכן את הקבלן בהקדם לגבי ליקויים הידועים לרוכשים. מומלץ להזמין בדיקה הנדסית לפני שחותמים על קבלת המפתח ולטפל מידית בליקויים מול הקבלן והייעוץ המשפטי.
עורכי דין ליקויי בנייה מומלצים
כשמתגלים ליקויים יש לפנות לקבלן על מנת שיתקן את הבעיות. במידה והוא מסרב או מבצע תיקון חלקי, יש לשכור בהקדם את שירותיו של עורך דין ליטיגציה המתמחה בתביעות ליקויי בנייה אשר יתחיל הליך משפטי כנגד הקבלן. חשוב להבין כי גם עורך דין העוסק בתביעות ליקויי בנייה, לא יבצע את הבדיקות לזיהוי ליקויי בניה עבורכם בעצמו. אלא עורך הדין יפנה אתכם לקבלת חוות דעת מקצועית שנכתבת על ידי מהנדס, מומחה בדק, אדריכל, שמאי או כל מומחה אחר שידע לתת חוות דעת מקצועית על אופי הליקויים. עורך הדין יטפל במשא ומתן מול הקבלן ובהגשת תביעת ליקויי בנייה במידת הצורך. 
שנת בדק ואחריות
חשוב להבין לגבי הנושא של ליקויי בניה בדירה חדשה ששנת בדק אינה מונח משפטי ואין לה תוקף של ממש והמושג נטבע על ידי הקבלנים. גם לאחר שנה ניתן לפנות לקבלן שיממש את אחריותו או להגיש תביעת ליקויי בנייה בהתאם לתקופת האחריות של האלמנטים השונים. תקופה האחריות משתנה לפי סוג הליקוי. ככל שהליקוי נוגע למערכת יותר יסודית בדירה, התקופה לגביה יותר ארוכה.
מה תובעים?
חשוב להבחין בין תביעת ליקויי בנייה בה דורשים מהקבלן לתקן את הליקויים, לדרישה לקבלת פיצויים כספיים. ליקויי בניה בדירה חדשה גורמים לירידת הערך של הדירה החדשה ולעוגמת נפש שלכם והוצאות כספיות רבות. כדאי לפנות לייעוץ אצל עורכי דין ליקויי בנייה מומלצים על מנת להחליט מהי הדרך המשפטית הטובה ביותר מבחינת המשא ומתן מול הקבלן והגשת תביעה. בכל מקרה, לצורך הגשת התביעה ועל מנת לתמוך בתביעה, כדאי לצרף לתביעה חוות דעת מומחה. סוג המומחה תלוי ברכיב בגינו רוצים לתבוע. לדוגמא, כאשר רוצים לתבוע בגין ירידת ערך יש לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין שיעריך את גובה ירידת הערך. מנגד, כאשר מבקשים לתבוע בגין ליקויי בנייה הנובעים מאיכות בנייה או משימוש בחומרים או עבודה לקויה, כדאי להשתמש בחוות דעת של מומחה בדק או מהנדס בניין בעל מומחיות בליקויי בנייה.
תפקיד העורך דין
כשאתם פונים לשירותי עורך דין העוסק בליקויי בנייה זה לא מחייב הגשת תביעת ליקויי בנייה כנגד הקבלן. התביעה עשויה לקחת זמן רב ותמיד ישנה האפשרות שלא תזכו בה. לכן קודם לכך, מומלץ לנסות לבוא בדברים עם הקבלן ובמידת האפשר לסיים את הסכסוך לפני הגשת תביעה שתגדיל את הוצאותיכם. במקרים רבים גם לאחר שהקבלן סירב לבקשת הדיירים לתקן ליקויי בניה בדירה חדשה לעצם האיום בתביעה והעברת הנושא לעו"ד תהיה השפעה. במשך השנים נתקלנו בלא מעט מקרים בהם מו"מ נכון של עורך דין העוסק בליקויי בנייה, הובילו להגעה להסכם פשרה טוב לדייר תוך חסכון בעלויות ניהול ההליך והוצאות מומחים.
ההליך המשפטי
הצעד הראשון עבור הגשת תביעת ליקויי בנייה הוא לנסח כתב תביעה ורצוי לצרף לכתב התביעה חוות דעת מומחה המפרטת את הליקויים הנתבעים. לאחר מכן לקבלן יש 60 ימים להגיש כתב הגנה מטעמו (זאת כמובן מהרגע בו קיבל את כתב התביעה). מספר חודשים לאחר שהקבלן יגיש את כתב ההגנה, יתקיים דיון מקדמי בבית המשפט. במהלך הדיון בבית המשפט, תפקידם של עורכי דין העוסקים בליטיגציה הוא לייצג את הלקוח בכל מהלך התביעה ולדאוג לאינטרסים שלו בהתאם לדין. ישנם מקרים בהם בית המשפט ממנה מומחה מטעמו על מנת לבדוק את הנכס ולקבל מידע אובייקטיבי לגבי הליקויים הנטענים. בתי משפט נוהגים למנות מומחה (אשר אינו תלוי) מטעמם לצורך קבלת חוות דעת אובייקטיבית על אופי הליקויים וגובה הנזק. חוות דעת שכזו הינה חוות דעת שאינה תלויה בקבלן או בדייר ורק לאחר קבלת חוות הדעת של מומחה בית המשפט, יהיה לשופט קל יותר לקבל החלטה ביחס לליקויים הנטענים. לכן, אנחנו ממליצים ללקוחות לא להפריז בליקויים בתביעת ליקויי בנייה וכן להורות למומחה מטעמם לתת ערך ריאלי לנזקים שנגרמו להם.
חוק המכר וליקויי בנייה
לפי חוק המכר, כל קבלן שמוכר דירה מחויב לתקן ליקויי בנייה שהתגלו בה לאחר מסירתה לרוכש. מכיוון שהוראות חוק המכר הן הוראות שלא ניתן להתנות עליהן (הוראות קוגנטיות), כל סעיף שמנוגד להוראות החוק בהסכם המכר יהיה בטל. בהתאם לחוק, הקבלן מחויב לתקן את הליקויים ורוכש הדירה מחויב להעניק לקבלן פרק זמן סביר לתקן את הליקויים בדירה טרם הגשת התביעה.
איחור במסירת דירה חדשה
תחום נוסף שבו ישנם תביעות כנגד קבלנים הוא לאחר איחור במסירת דירה חדשה בניגוד לחוזה. חוק המכר נועד להגן על רוכשי דירות חדשות ובו נקבע, כי הקבלן יהיה מחויב לשלם פיצויים על איחור במסירה, במידה וחלפו 60 ימים מהתאריך שנקבע בהסכם המכר. על פי החוק, החל מהיום ה-61 לאיחור הקבלן יהיה מחויב בפיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה בתוספת של 50%. כאשר קבלן מאחר במסירה ועברו 60 הימים, הקבלן יהיה מחויב בפיצוי החל מהיום הראשון לאיחור ועד למועד מסירת הדירה לידי הרוכש בפועל. (המידע נכון ליום יוני 2022).
הוכחת נזק
במסגרת תביעות על איחור במסירת דירה חדשה בהתאם לחוק המכר, התובעים אינם נדרשים להוכיח את הנזק שנגרם להם כתוצאה מהאיחור במסירה. מעבר לפיצויים הקבועים בחוק על האיחור במקרה של איחור במסירת דירה חדשה ניתן להגיש תביעה גם בגין הנזקים הנוספים שנגרמו לאחר אירוע בו קבלן מאחר במסירה בהתאם לחוזה ואז יש להוכיח אותם.
תביעה נגד קבלן על ליקויי בנייה
אם קניתם דירה חדשה מקבלן והתגלו בדירה ליקויי בנייה לאחר שנכנסתם לגור בה, אם התגלו ליקויי בנייה ברכוש המשותף של בניין הדירות בו אתם מתגוררים, אם ביצעתם שיפוץ בבית והתגלו ליקויים בבית לאחר השיפוץ, אם רכשתם דירה יד שנייה והתגלו בדירה ליקויים שונים לאחר שנכנסתם לגור בה חשוב שתדעו כי יש לכם זכות מלאה לדרוש את תיקון הליקויים הללו ובמידת הצורך אף לפנות לבית המשפט.
מהם ליקויי בנייה בנכס
ישנם סוגים רבים של ליקויי בנייה, חלקם גלויים לעין וחלקם סמויים. דוגמאות לליקויים נפוצים הם סדקים בקירות או בתקרה, ליקויים בריצוף או באריחים, פגמים בריהוט הקבוע בדירה, כדוגמת ארונות המטבח או האמבטיה, פגמים במערכות המים, הביוב והניקוז, כשלים בצנרות, בדודי השמש, סטיות בשטח הדירה, פגמים בטיחותיים בממ״ד הדירתי ועוד. חשוב לדעת כי גם כאשר מתגלים ליקויי בנייה ברכוש המשותף בבניין דירות, רשאי הוועד לפנות לקבלן בדרישה לתיקון הליקויים וככל והוא מסרב ניתן להגיש כנגדו תביעה לבית המשפט. ליקויים נפוצים ברכוש המשותף הם ליקויים במעליות הבניין, פגמים שונים בלובי הבניין, סדקים בקירות החיצוניים של הבניין, ליקויים במדרגות החירום ועוד.
גיליתי ליקויי בנייה, מה לעשות ומתי לפנות לעורך דין
לעיתים הליקויים יתגלו במהלך תקופת הבדק ובעת עריכת פרוטוקול מסירת הדירה ולעיתים יתגלו הליקויים רק לאחר מגורים בנכס. כך או כך חשוב לזכור שתביעה נגד קבלן על ליקויי בנייה כפופה להתיישנות ולכן חשוב לפעול במהרה ומיד עם גילוי הליקויים.
אם גיליתם ליקויי בנייה בנכס, קודם כל חשוב לתעד, לתעד ולתעד. יש לצלם את ליקויי הבנייה בתמונות ובסרטונים שימחישו בצורה המיטבית את הפגמים שהתגלו. לאחר מכן מומלץ לפנות לעורך דין כמה שיותר מהר על מנת שייבחן את הליקויים שהתגלו ויגבש עבורכם את האסטרטגיה הנכונה ביותר. לעיתים מכתב התראה טרם הגשת תביעה יגרום לקבלן להגיע לנכס ולתקן את הליקוי שהתגלה ולעיתים לא יהיה מנוס מפנייה לבית המשפט וזאת ככל שהקבלן יסרב לקחת אחריות על הליקויים. חשוב לדעת שהגשת תביעה לבית המשפט דורשת ידע ומומחיות, שכן בתביעות אלו יש להוכיח את האחריות של הקבלן לליקויים ולהוכיח את הנזק שנגרם בגין ליקויים אלו. בתביעות אלו יש צורך בעריכת חוו״ד מומחה, לרוב מהנדס בניין, אשר יגיע לנכס ויבחן את הליקויים, יתעד אותם ויערוך חוו״ד שתקבע מדוע נגרמו הליקויים, אילו עבודות יש לבצע בנכס על מנת לתקן את הליקויים ומה העלויות הכרוכות בכך.
תביעה נגד קבלן על ליקויי בנייה, איזה נזקים ניתן לתבוע
הנזקים שיכולים להיגרם לבעלי הדירות שונים ומגוונים ותלויים בליקוי שנגרם והתגלה. לעיתים מדובר בליקויים אשר אינם ניתנים לתיקון ובהתאם הפיצוי בגינם יהיה עבור ירידת ערך הנכס, לעיתים יידרש פיצוי כספי עקב הצורך בדיור חלופי, לעיתים הפיצוי יהיה עבור עוגמת הנפש שנגרמה, וכן פיצויים בגין הפרות חוזה, פיצויים מוסכמים ועוד.
תביעה על ירידת ערך בדירה
פיצוי בגין ירידת ערך של דירה הוא דבר מוכר ולא מעט תביעות מסוג זה מגיעות לפתחם של בתי המשפט בישראל. מה עשוי לגרום להפחתת ערך של דירה? מדובר במטרדים שונים ובעיות בנייה כאלה ואחרות וגם קיימת סוגיה, האם הבניה בוצעה תחת היתר מתאים או שמא, בוצעה ללא היתר כלל. האם חריגה מתקן בניה מסוים יכולה לזכות את הלקוח בפיצוי כספי ראוי? האם ירידת ערך בדירה חדשה ניתנת לחישוב במדויק?
ליקויי בניה
תביעה על ליקויי בניה, גם היא, דבר די שכיח במדינת ישראל. ליקויי בניה גורמים בהכרח לירידת ערך בדירה חדשה ולכן, רבים מהדיירים בוחרים להגיש תביעה נגד קבלן שסיפק להם דירה חדשה ובה ליקוי בניה שעלול, בסיכוי גבוה, לגרום לירידת ערך של הדירה. רוכשי הדירות פונים, על פי רוב, לשמאי מקרקעין לצורך ביצוע ביקורת מקצועית במבנה. לאחר ביצוע הבדיקה של השמאי, ניתן לאמוד את עלות התיקונים עבור הליקויים הניתנים לתיקון ומנגד, לקבוע את שיעור ירידת הערך של הנכס, בגין פגמים בדירה שלא ניתן לתקן. לא פעם, ירידת הערך תהיה משמעותית במיוחד כתוצאה מגילוי ליקויים גדולים כגון: דירה קטנה משמעותית ממה שהובטח בחוזה המכר, נוף שונה ממה שהובטח, חדר שהגודל שלו קטן ממה שקובע התקן ולפיכך, יש להחשיבו כחצי חדר בלבד, רטיבות ולחות כרוניות שלא מצליחים לתקן ועוד. בתי המשפט פסקו לאורך השנים פיצויים לטובת הרוכשים, עבור ליקויים מסוגים אלה, פיצויים שהגיעו לעשרות אלפי שקלים.
מהי ירידת הערך
ירידת ערך של נכס היא למעשה, ההפרש בתמורה הריאלית, הצפויה להתקבל ממכירת הדירה, כשהרוכש רוכש מרצון והקונה, קונה מרצון, בעסקת מקרקעין סטנדרטית, בתנאי השוק הנכונים לאותו הרגע, בין דירה עם אפס ליקויים, העומדת בכל הנתונים והדרישות בהתאם לחוק, התקנות והחוזים, לבין דירה במצב קיים הכולל ליקויים וחריגות. שמאי מקרקעין המגיע לבצע בדיקה של נכס מוצא את כל הפרטים אודות העסקה שבוצעה לצורך השוואה. הפרטים כוללים את: מחיר העסקה, שטח הדירה ומועד ביצוע העסקה. במקרים מסוימים הוא ימצא פרטים נוספים כגון: מספר הקומה של הדירה, מפרט שיפורים שבוצעו בדירה כדוגמת התקנת מזגן מרכזי ותריסים חשמליים, כיווני אוויר וכו'. הבעיה נעוצה, על פי רוב, בעובדה שלא קיימים תיעודים של ליקויי בניה הנחשבים קלים. מתי שמעתם לאחרונה על חברים שלכם שבבואם לנהל משא ומתן על רכישת דירה, הביאו עמם ציוד מדידה ובדקו את רוחב הפרוזדור או את גובה חלון חדר השינה? אין הדבר מקובל במיוחד. אי לכך, ההתרשמות שלנו מנכס העומד למכירה מבוססת על מראה עיניים ראשוני ותחושות בטן ובהתאם לכך, נציע מחיר לרכישת הדירה, מבלי לספק הסברים מיותרים. בדרך זו, מי שחד ראיה זוכה ומי שאינו כזה, עלול להפסיד ולשלם סכום גבוה ממה שבאמת ראוי לנכס.
תביעה בגין ליקויים בדירה חדשה מקבלן
מה עושים כשלא ניתן לתקן ליקויים בדירה או כשהקבלן מסרב לבצע את התיקון הנדרש? ראשית, מתי הליקויים עשויים לזכות את הרוכשים בפיצויים? ובכן, במצב שהתגלו בדירה פגמים ואי התאמות אותם לא ניתן לתקן, או שמדובר בקבלן המסרב או, לא יכול לבצע את התיקונים, ניתן לתבוע וכנראה שתקבלו פיצויים משמעותיים בגין הליקויים. הגשת תביעה כנגד קבלן מתבצעת בבית משפט אזרחי, בהתאם לסכום התביעה. חשוב לדעת, תביעות מסוג זה אינן עוסקות אך ורק בפגמים ואי התאמות בנכס. קיימים מקרים בהם התביעות המוגשות כנגד הקבלנים בגין ליקויי בניה, כוללות בנוסף, דרישה לתשלום פיצויים בגין נזקים נוספים כמו: ירידת ערך הנכס, איחור במועד מסירת הדירה לרוכשים, הפרת הסכם המכר, דרישה לקבלת שכר דירה בגין איחור מסירה ועוד. בטרם מוגשת תביעה בגין ליקויי בניה, על הרוכשים לבדוק את טענותיהם באמצעות חוות דעת של מהנדס בניה או שמאי מקרקעין. מוטב לקבל גם ייעוץ משפטי מעורך דין לפני שרצים קדימה. בתהליך המשפטי אליו תכנסו, חשוב שתדעו, חובת הוכחת הנזק חלה עליכם, או יותר נכון על עורך הדין שלכם. לפיכך, חוות דעת מקצועית המעידה ומאשרת שהנזק אכן קיים, תסייע לכם מאוד לזכות בתביעה ולקבל פיצוי כספי הולם.
בניה עם היתרים
במצב בו מצאתם מטרדים למיניהם בדירה אותה רכשתם, תוכלו להגיש תביעה, גם אם הדירה נבנתה בהתאם להיתר בניה כחוק. אולם, במידה ומתברר שמדובר בבניה לא חוקית, תדרשו להוכיח שגרמו לכם לאי נוחות עקב הבניה ולא יהיה עליכם להוכיח שגרמו לכם נזק ממשי.
סיכום ליקויי בניה ואיחור במסירה
לסיכום, במאמר זה עסקנו בשני נושאים, תביעה על איחור במסירת דירה חדשה ותביעה על ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן. כפי שציינו, לרוב תביעת ליקויי בנייה הינה עבור פיצויים כספיים ותביעה כאשר קבלן מאחר במסירה הינה לפיצוי כספי בהתאם לחוק המכר ולנזקים נוספים במידה והם נגרמו כתוצאה מהאיחור. חשוב לבחור עו"ד מבין עורכי דין ליקויי בנייה מומלצים ומנוסים בתחום. רכשתם דירה חדשה והיא נמסרה לכם עם ליקויי בנייה? רכשתם דירה חדשה והיא נמסרה לכם באיחור?
למשרד עו״ד זלצר ניסיון רב בתביעות נגד קבלן על ליקויי בנייה והנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ פרטני. צרו איתנו קשר עוד היום ותאמו פגישת ייעוץ!
